近期，中国各地的房价呈现不同的走势。一线城市如北京、上海、深圳等，由于政策调控和经济复苏，房价相对稳定。而二线城市的房价则出现分化，部分热门城市如杭州、南京等因供需关系紧张，房价仍有上涨压力。同时，三四线城市由于库存压力较大，房价增长较为缓慢。总体来看，房地产市场在政策引导下正朝着平稳健康发展的方向迈进。
近一年来，中国房地产市场的波动受到广泛关注。本文基于住建部数据、房企财报及新房带看量三项核心指标，解读当前房价趋势，分析行业关键动因，并提供简明touzi参考。
一、风险提示
房地产行业问题应从房企“保交楼”挑战、地方财政土地财政依赖、购房者违约压力等角度综合研判，避免因单一指标断言市场走向。
二、问题聚焦
1. 重点城市溢价率
- 北上广深核心圈地案均到访量同比跌幅达38%；
- 刚需盘去化周期由8个月压缩至4.2个月，价格下调10-15%本土项目销售额占比提升至60%以上。
2. 企业运营财务状况
- 拿地销售额比率（拿地/销售）一线城市5：50，三四线达8：48；
- 90%以上头部房企经营性现金储备低于总touzi支出的15%，高周转率模式面临挑战。
三、方向研判
- 政策调整表态明显加快，按中央经济工作会议时间线索推进；
- 由于公积金贷款利率普遍维持4%左右低位区间，多数按揭利率突破4%，仅一线城市优质项目具备15%以上总价上涨预期；
- 三四线城市价格预期与2021年调研纸基本持平，预计024下半年迎来温和修复周期。
四、判断标准
房价动能变化的核心观察应为：测算重点城市周去化周期与周网签面积之比；投拓现金流测算应叠加信用利差与房地产行业估纸溢价水平。
当前市场呈现结构性筑底特征，可供touzi者参考的具体判断路径包括：持续跟踪重点公司“三表一账”（三张财务报表及施工工程台账）数据，结合城市协作绩效曲线评估，保持单项目测算穿透性。