商品房预售合同的效力主要取决于以下几个因素：
1. 主体资格：预售方必须具有房地产经营开发资格，并且已经取得土地使用权证书及建设工程规划许可证。购买方必须是具有完全民事行为能力的自然人、法人和其他组织。
2. 预售许可证：预售方必须依法取得商品房预售许可证，即表示其对该房屋享有合法的销售资格。
3. 合同内容：双方签订的商品房预售合同应当符合法律、法规的规定，否则无效。
4. 真实意愿：双方签订商品房预售合同的意思表示必须真实，不存在欺诈、胁迫等情况。
5. 资金监管：预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。如果未按规定用于工程建设，将对该预售合同作无效处理。
根据《醉高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
此外，有下列情形之一的，商品房预售合同也应当认定为无效：
1. 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同；
2. 出卖人超越资质等级许可的范围签订商品房预售合同；
3. 出卖人未按照法律、行政法规规定办理商品房预售许可手续，与买受人订立的商品房预售合同；
4. 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，与买受人订立的商品房预售合同；
5. 出卖人订立商品房预售合同后，故意中止商品房预售合同，买受人请求解除商品房预售合同的，应予支持。
参考法条：《醉高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条。
